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相続財産の評価

土地はどのように評価されるのか？


　土地は利用目的（住宅用、事業用、農業用など）によって評価方法が異なります。ここでは、住宅用（宅地）の評価方法を中心に説明します。

　宅地の評価方法には、一般的に２通りあります。
  • 路線価方式
    国税庁は毎年、路線（道路）に面する標準的な土地の１㎡当たりの価格（路線価）を定めており、これに宅地の面積を乗じて評価額を計算します。
  • 倍率方式
    路線価が定められていない土地は、その土地の固定資産税評価額に国税局長等が一定の地域ごとに定めた倍率を乗じて計算します。

宅地はどのように評価されるのか？

　あなたや家族が住んでいた、あるいは事業に使用していた宅地については、家族の生活や事業を守る観点から、課税価格に算入すべき価額を減額する特例があります（小規模宅地等の特例）。その分、相続税も少なくなります。

①貸付事業用宅地等……50％減額
　　被相続人もしくはし相続人と同一生計であった親族が不動産貸付に使用していた宅地等で200㎡までの部分の評価額が50％減額されます。

②特定の小規模宅地等……80％減額
　小規模宅地等の対象であり、相続後も居住・事業を継続する場合については、減額の対象になる面積、減額割合が下表のとおりとなります。
　居住・事業を継続しない場合には、減額はありません。
・被相続人と同居していた親族が引き続き住む 330㎡まで80％減額 
・被相続人の事業または同居する親族の事業（不動産貸付業等を除く）を引き続き営む

・所定の要件を満たす同族会社の事業に引き続き供される		  400㎡まで80％減額

建物はどのように評価されるのか？

　建物の固定資産税評価額によって評価します。賃貸アパートなど貸家の場合には、借家権割合を控除し、さらに賃貸割合を乗じて評価します。

土地を他人に貸しているときの評価方法は？

　相続の対象となる土地の上に他人の建物が建っている場合は、一般に建物の所有者に借地権が生じます。そのため財産評価上、借地権割合を差し引いて評価します。

土地の上に自分の賃貸アパートが建っているときの評価方法は？

　土地の上に自分の賃貸建物が建っているときは、土地所有者は土地の使用収益権が一部制限されている状況になっています。そのため、一定の金額が減額されます。

有価証券の評価は？

　株式は証券取引所で売買されているもの（上場株式）と、そうでないもの（非上場株式）とで評価方法が異なります。

 上場株式 非上場株式
（取引相場のない株式） 
下記のうち最も低い価格で計算します。
①相続開始の日の終値
②相続開始月の終値の月平均額
③相続開始月の前月の終値の月平均額
④相続開始月の前々月の終値の月平均額		 「株式の議決権割合」と「発行会社の規模」によって評価方法が決められます。具体的には「相続税財産評価基本通達」に定められています。
　①純資産価額方式
　②類似業種比準方式
　③上記①と②の併用方式
　④配当還元方式 

取引相場のない種類株式の評価は？

　中小企業の事業継承に活用が期待される典型的な種類株式（3種類）についての評価方法は次のようになります。
配当優先の
無議決権株式		 原則は、普通株式と同様に評価。ただし、同族株主が相続（または遺贈）により取得した場合には、相続税申告に限り納税者の選択により、無議決権株式の評価額を普通株式評価額から５％評価減することも可能（その場合、無議決権株式の評価減分を議決権株式に加算）。
社債類似株式
（一定期間後に償還される特定の無議決権＋配当優先株式）		 社債に準じた評価（発行価額に配当を利息とみなして加算して評価）
ただし、社債類似株式は、次の要件を満たしていること
①優先配当　　②無議決権　　③一定期間後に発行会社が発行価額で取得
④残余財産分配は発行価額を上限　　⑤普通株式への転換権なし
拒否権付株式
（普通株式＋拒否権）		  普通株式と同様に評価

預貯金やゴルフ会員権、その他の動産の評価は？

　預貯金は、相続開始時の残高と利子が相続財産として評価されます。
ゴルフ会員権は、取引相場の有無など形態によって評価方法が異なります（単なるプレー権のみのものは評価しません）。

預金
残高＋既経過利子－源泉所得税相当額
＊利子は、相続発生時に解約したと仮定して算定。
（注）預金は、家族名義であっても実質的に被相続人が保有・管理していたものは相続財産とみなされる場合があります。

ゴルフ会員権
取引相場が有る場合、通常の取引価格の70％（預託金等がある場合は加算）。
取引相場が無い場合、株式制度による会員権は株式の評価に準じ（預託金等がある場合は）加算、預託金方式の会員権は返還される預託金等によって評価する。

絵画・骨董品
専門の鑑定家による評価による

生命保険金や死亡退職金の相続税は？

　生命保険金や死亡退職金はみなし相続財産として相続税がかかりますが、それぞれ一定の非課税枠があります。
 生命保険金 非課税枠（500万円×法定相続人の数） 
 死亡退職金 非課税枠（500万円×法定相続人の数）
＊会社からの弔慰金は非課税ですが、過度に高額の場合は、退職金として取り扱われる場合がありますので、注意しましょう。